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　　上市第2年，成为香港恒生指数成份股（蓝筹股），恒生物业服务及管理指数成份股、被纳入恒指ESG增强指数及恒指ESG增强精选指数；

　　自2022年以来，一直是港股大物业板块市值最高的企业，展现出良好的成长性和长期投资价值。

　　老子曰：道生一，一生二，二生三，三生万物，意在诠释世间万物发展规律，三在这里被视为“无限之始，生生不息”。这一规律在华润万象生活身上得到佐证。

　　到2023年末，华润万象生活运营购物中心数量将达到100座，在管物业面积将超过3.6亿㎡，业务规模不断扩大、经营水平持续提升。

　　值上市三周年之际，赢商网深度拆解华润万象生活业绩高速增长因子，看其“向上生长”路径有哪些值得行业探讨之处。

　　过去三年，国内经济消费环境发生深刻复杂的变化，港股市场亦风云变幻。很多企业经营承压，难以顾及产品线的打磨，管理动作变形，偏离长期主义。而商业的世界，从来都是逆风之下，筛选好企业，淘汰不良选手。

　　与之形成鲜明对比的是，华润万象生活上市以来业绩快速增长，三年净利润年均复合增长率达87%，盈利水平不断提升。2023年上半年，华润万象生活总收入同比增长bd半岛28.7%至67.93亿元，核心净利润大幅增长36.7%至14.22亿元，收并购项目协同效应、规模效应进一步释放。

　　分析华润万象生活业绩高速成长的成因，赢商网发现，在收入结构上，物管业务是营收主力，而商管业务却是利润贡献主力。

　　对比其他同类型的商管公司，稳健的战略布局、产品线成熟、运营能力强是其优势所在。

　　实体商业，客流为王。赢商大数据研究显示，近五年，购物中心的客流整体向着核心城市、核心地段集中。至今年三季度，高线城市购物中心客流回暖速度明显优于下沉市场。

　　华润万象生活在营项目普遍集中位于一二线%在一二线%项目在城市级及区域成熟商圈。这些城市拥有庞大且稳固的常住人口基数，保证了其消费基本盘，这为其在特殊时期贡献了稳定的租金收入。今年以来，面对行业整体招商压力，华润万象生活在营购物中心平均出租率维持96%

　　唯一实现在重奢、中高端、非标项目均规模化布局的企业，重奢优势形成极高竞争壁垒。对比诸如万达、新城等规模头部的商管公司，或者恒隆、太古等重奢玩家，华润万象生活是唯一在重奢、中高端、非标项目均实现规模化布局的企业。且深耕每一产品线领域，打造竞争壁垒。

　　万象城定位“引领高品质风尚标杆”，聚焦一二线城市核心区或潜力区域布局。在重奢方面，万象城布局了13座商场

　　。得益于项目过去三年积极进行战略升级和业态调整，如打造“高端腕表”矩阵、高端沙龙护理街区、品质潮流生活方式和国际餐饮酒吧聚集地4大特色商业，加码高端化妆品数量和类别，进一步深化其高端特色定位。2022年，该项目年销售额破100亿，充分展现华润万象生活在重奢领域的强大运营能力。

　　在非重奢产品线上，项目多、竞争对手范围广，既包括龙湖、大悦城等优质玩家，也有各个城市涌现的个性化mall。产品线特色和团队招商运营能力

　　万象天地定位“融合城市精神文化的潮流策源地”，选址高能级城市核心地段。第一座万象天地——深圳万象天地的成功运营，为这条产品线注入了核心DNA——潮流元素、街区+mall、人文精神气质。

　　主要布局在一二线城市区域中心或三线城市的核心地段，在中高端市场形成了良好的规模布局，打造了沈阳铁西万象汇

　　北京清河万象汇、贵阳万象汇、昆山万象汇、淄博万象汇等一大批区域标杆之作。以铁西万象汇为例，自2015年开业以来bd半岛app下载，每年30%品牌迭新，业绩增速位列沈阳市场前列。

　　“生活万岁”的全新品牌理念，产品力全面升级。未来该产品线竞争优势将更加凸显。

　　业绩带来了规模化增长。与过去三年部分企业采取战略放缓或收缩不同，华润万象生活一直处于“高速扩张中”。2020-2022年累计新开43座商场，平均每年新开 13座新MALL。据赢商网获悉，伴随着12月7座万象商业次第开业

　　正是基于万象商业强大的运营力，项目业主愿意支付更高的运营管理费用。据财报披露，其购物中bd半岛心业务毛利率达到71.8%

　　新商业快速扩张，助推该企业2023年上半年租金收入就突破了100亿，年底有望迈入200亿大关。

　　//“物管+商管”双翼经营模式，抵御行业下行周期风险虽然地产行业面临着下行调整，但拥有“物管+商管”双翼模式，让华润万象生活依旧保持了一贯的韧性。

　　中南服务后，今年又收购朗基生活服务，进一步扩大物管规模和细分赛道市场占有率。三大维度

　　聚焦现在，更要看未来。值得思考的两个问题是，经过过去三年，行业发生了怎样的变化？未来，华润万象生活的良好业绩能维持吗？

　　市场根基、消费者心智认知、产品线成熟度、创新能力、资产管理能力等，是全方位的要求。展望未来，公募REITs向消费基础设施扩容，让行业出现了结构性的增长机会。

　　资产收益的标准化、可靠性，有更好的运营业绩、未来增长预期。因此，行业的马太效应将更加明显。在此行业分化背景下，我们来看看华润万象生活还有哪些发展机会点？

　　//重奢壁垒，将保持领先竞争力目前在重奢领域，国内市场的行业竞争格局在中长期不会发生太大的变化。

　　高端消费勾勒出了一个较为保守的增长前景。在这样的情况下，未来高端奢侈商场或将维持现有规模布局，新开项目将更加谨慎。

　　地段稀缺重奢购物中心对位置要求较高，需要足够数量的高净值客户支撑消费，存量重奢购物中心均占据着高能级城市核心区域

　　品牌稀缺重奢品牌较为稀缺，为了保持稀缺性和高调性，在同一地区开店数量有限，后发购物中心招商难度较大。华润万象生活奢侈品牌资源为国内顶尖水平，合作国际奢侈品牌超过115个，合作店铺数合作店铺超过500家，门店规模行业第一

　　运营能力要求高重奢市场对招商、调铺、日常管理等要求更高，需要较长的经验积累，目前重奢购物中心运营商仅为港资企业、华润万象生活、华联 SKP以及德基集团等个别当地企业。华润万象生活通过“三年一小调，五年一大改

　　//高质量拓展，追求规模品质在线年上市后，华润万象生活轻资产拓展开始向着第三方项目倾斜从“内部管理”走向“外部生意”，从“服务母公司”扩大到“服务外部业主，从“管理思维”转变为“服务思维”。

　　根据华润万象生活的十四五规划，到2025年实现在管面积4亿平方米，在营项目达到150座，外拓项目50座，占比要达到三分之一。l

　　华润万象生活总裁喻霖康在2023中期业绩会上强调，“我们会在一二线城市寻找更多的机会，比如一些大体量的TOD项目。希望是高质量的外拓这50个项目。”下半年以来，聚焦一线城市，华润万象生活先后与深圳地铁签署三个商业项目合作，与

　　合作望京华彩商业中心项目。上述外拓项目具有以下共性：一线城市TOD项目，能享受到轨交带来的客流红利；处于城市核心地段或者成熟商圈，未来在城市商业网格化布局中占据更多优势。

　　望京华彩商业中心为例，作为北京五环内商业，毗邻地铁「东湖渠站」，原有高端餐饮肌底不错，可以通过快速调改焕新贡献收入。

　　。目前国内轻资产市场竞争格局尚未明朗，头部企业强大的品牌背书，将在市场上获得更多选择优势。

　　我们关注到，在三大产品线之外，华润万象生活近年也打造了一些创新非标项目。如斩获“北京城市更新最佳实践”奖的有机微更新力作「西单更新场」，通过类博物馆的设计，打造“公园城市”里的创新商业。位于嘉兴的

　　，则是华润万象生活在都市微旅游商业市场的创新实践，其将历史传承与在地性融入于现代建筑中，打造漫步式先锋生活空间，成为嘉兴“夜经济”地标和新城市名片。

　　未来这些非标商业项目的成功运营，将不止打破外界对于标准产品线扩张的“同质化担忧”，也将提升华润万象生活

　　//孵化零售自营业态，开辟新增长路径在2023年中期财报中，华润万象生活首次提到“开启化妆bd半岛品自营创新业务尝试，助力在营项目定位突破”。据赢商网了解，华润万象生活首家自营“化妆品零售店”将亮相昆明万象城，这也是华润万象开出的第100座购物中心。

　　和“万象影城”两大自营品牌。前者致力于打造全国商业真冰场的标杆，布局全国

　　。其中位于深圳万象城的门店连续4年稳居行业单店收入榜首。后者万象影城截止2023年8月在32个城市拥有46家在营影院，未来在营影院数量将突破70家。◎万象影城

　　第一家Ole精品超市就诞生在深圳万象城，品牌诞生初期跟随万象商业布局全国。可预见，其自营化妆品业态待孵化成熟，未来将向全国合适项目复制。

　　对于商场而言，这些自营品牌就是商场的主力店存在，其共享着万象商业的庞大客流，

　　商业市场如逆水行舟，不进则退。站在上市三周年的新起点上,华润万象生活仍面临新的发展挑战，如践行ESG战略及发行

　　为夯实“综合实力第一的商业运营服务商”行业地位，华润万象生活在拓展新的业务增长空间之时，仍需持续“精进”商业运营力。一个被年轻人带火的网红文旅街，